财务

各项评估

2014-09-11 15:23:52 被浏览次数:795

一、业务情况

我们公司在为客户提供代理记账和审计相关业务之外,还致力于评估这一领域。我们秉承着“科学实际、不断优化”的态度,最大限度地使评估的结果与真实情况保持一致,满足客户的需要,开展三个方面的评估业务:1)资产评估;2)房地产评估;3)宗地地价评估。

 

二、具体介绍

(一)资产评估——通过专业人员在尽职调查后根据投资者要求遵循法定或公允的标准和程序的前提下,运用科学的方法基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分资产价值进行分析、估算。

1.主要业务范围包括:

1)企业投资、出售、股权转让、资产交易评估

2)产权抵押及其他担保评估

3)企业价值评估

4)金融企业资产评估

5)企业整体资产评估(企业兼并出售企业联营股权转让企业清算等)

6)无形资产评估(包括专利技术、非专利技术、商标及商誉

7)投资项目评价及咨询 房地产及设备评估

8)销售网络及人力资源评估 特许经营权评估

9)有形资产评估(房地产、设备、流动资产、其他);

10)项目评估等;

 

2.评估过程

1)项目洽谈——我司将与与委托方就评估项目进行洽谈,初步了解委托方和资产占有方单位基本情况,就相关经济行为及其背景、评估目的、评估对象和范围、评估基准日、委估资产的分布情况、评估的时间及收费、客户的期望和特别要求等进行商谈。
2)风险评价——为了应对在资产评估中可能遇到的不确定性因素,通常会考虑以下几个方面的情况:客户的基本信息;本次资产评估经济行为的合法性;资产评估的基本条件是否具备;客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制;我司是否配备足够胜任此次评估任务的专业人士;是否存在影响评估独立性和客观性的其他因素

 

3.签定资产评估业务约定书

 

4.要求和配合委托方作好评估的准备工作,包括:
1准备好有关法律文件和经济技术文件等相关资料:
2 委托方应组织力量搞好委托评估范围的资产清查,对资产清查中的盘盈盘亏应按权限作妥善处理。在清查处理之后,按评估机构的要求填好资产评估登记表(或评估清查明细表),5.评估机构的评估准备工作
1)组成特定的资产评估工作小组
2)制定评估工作方案
3)清查核实资产,搜集整理资料以委托方提供的登记表或评估申报明细表为准,对委估资产进行核实和鉴定。

 

5.评估操作【以无形资产为例】

1评估实施阶段前期资料核实及调查
针对无形资产这一特定资产清查对象,需要调查了解委托方提出需评估的已记入账内和未记入账内的无形资产是否能满足持续经营的条件、是否具有使用价值和交换价值、是否具备评估条件并且核对委托方提供的无形资产明细清单其中包括提供的资料与财务记录是否吻合,数字是否正确。有关清单的格式主要以财政部关于评估报告规范要求填列的无形资产明细清单为准。
2现场调查及分析主要采用成本法、市场法、收益法三种方法:
(1)成本法主要购买的专利或专有技术主要以原购买成本为依据。
(2)市场法此法适用于除专利技术、专有技术、和商标技术本身的使用价值外,同类无形资产在市场上交易活跃

3)收益法评估时可在对企业整体评估的基础上,采用割差的方式产生相关的无形资产价值,亦可采用对单一资产节约成本或价格优势所带来的差额收益计算。

3)根据资料和相关技术,产生评估结果。

 

(二)房地产评估——为了让客户在变幻莫测的房地产市场中尽可能地规避金融风险,减少房地产泡沫造成的损害,我司特提供房地产评估服务。我们会安排专业人员,根据客户的估价目的,遵循估价法律条款及原则前提下按照估价程序,准确运用估价方法综合分析影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验对房地产的特定权益,特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

1.业务介绍

我们为客户提供的房地产估价范围如下所示:

1)国家出让、出租或提前收回国有土地使用权

2)以集体所有土地使用权入股、联营、合资

3)房地产转让、抵押、保险、设典、租赁

4)新建、改制股份制企业和有限责任公司涉及的房地产评估

5)因企业资产核算、破产清算涉及的房地产评估

6)房屋拆迁补偿

7)房地产继承、分析、合并

8)仲裁或诉讼中的房地产价格评估

9)法律、法规规定的其他评估事项

 

2.评估流程

1)明确评估基本事项包括明确评估目的了解评估对象确定评估基准日:常以年、月、日表示签订评估合同

2)核实相关资料包括在房屋建筑物清查评估申报表包括所提供的资料和财务记录是否相吻合,有关产权及相关法律资料是否完整,表格填写内容是否齐全,数字是否正确等

3)在开始现场工作之前,评估师须对委估范围内的房屋建筑物的基本情况进行调查分析,主要包括资产概况、产权状况、所涉及土地产权权属状况,结合生产经营对资产使用情况进行初步评价根据其情况制定专项工作计划

4)实地查勘收集资料,并要做记录。

5)测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。

6综合分析确定评估成果撰写评估报告

 

(三)宗地地价评估——我司提供的宗地地价评估服务,是为了保证宗地在正常供求情况和一般经营管理水平条件下的土地使用权价格合理。通过搜集有关基准地价的资料并且查出估价对象所处地段的基准地价,将其根据交易日期和土地状况进行调整,使其与估价对象的宗地价格的误差降至最低,满足客户对评估精确性的需要。

1.基本方法

根据我国土地使用法律、制度的相关规定和土地估价的目的,主要采取以下两种途径评估宗地地价:

1)基准地价修正法——在政府已经明确公布基准地价的估价对象的地区,利用调整系数将其调整为估价对象宗地价格的方法,结果的准确性取决于基准地价的准确性和各种调整系数的科学性。

2)收益法、假设开发法、成本法——通过上述方法计算已经出成交宗地的地产价格,并结合城市特点,调查影响宗地地价的因素;再调查需要估计的宗地土地情况和影响地价的条件,利用比较法,求出宗地地价。

 

2.评估流程

1接受估价任务

2确定估价的基本项目

3拟定估价作业计划

4充分搜集资料并开展实地调查

5一般估价资料进行调查分析考虑影响宗地地价的社会、经济等因素

6收集特定资料根据宗地的自身面积、环境等因素以及各行业的特殊用途需要进行分析(如商业服务业要关心交通便捷度;住宅用地要考虑基础设施保证度;工业用地要注重城市规划限制等);

7选择适宜估价方法,试算地价

a.各种估价方法的比较

b.找出各种估价对象适宜的估价方法

8试算价格调整与估价额确定

9撰写估价报告书

10交付土地估价报告,收取估价费用

 

三、收费标准(根据业务选择和企业情况而定)



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